Để mua và sở hữu nhà bên Mỹ, không có quyền lợi gì khác nhau giữa người có quốc tịch Mỹ và không có quốc tịch Mỹ, chỉ có khác giữa người có thường trú lâu dài và không có thường trú lâu dài.

Ở Mỹ có ba loại thường trú: 1. Citizenship – Quốc Tịch, 2. Permanent Resident -Thường Trú Vĩnh Viễn, 3. None Resident – Không thường trú.

Để mua và sở hữu nhà bên Mỹ, không có quyền lợi gì khác nhau giữa người có quốc tịch Mỹ và người không có quốc tịch Mỹ cả, chỉ có khác nhau giữa người có thường trú lâu dài và không có thường trú lâu dài, theo đó việc người không có thường trú vay ngân hàng ở Mỹ để mua nhà 99% là không thể.

Bất cứ người nào trên thế giới điều có quyền mua và sở hữu nhà ở Mỹ, nhưng người nước ngoài khi mua nhà không thể vay ngân hàng ở Mỹ để mua, nên cần phải chứng minh rõ nguồn gốc của tiền khi đem đến Mỹ để mua nhà. Vì vấn đề chống đầu tư cho khủng bố, rửa tiền của tội phạm và những nguồn tiền không hợp pháp khác, nên sở thuế và chính phủ Mỹ rất nghiêm túc trong vấn đề nguồn gốc của tiền đầu tư. Quý vị ở Việt Nam trong trường hợp bán bớt bất động sản để đầu tư ở Mỹ chỉ cần xin được giấy của chính phủ Việt Nam chuyển tiền sang Mỹ để mua nhà. Đó là vấn đề khó khăn nhất, còn những thủ tục khác khi mua nhà, sở hữu nhà và cho mướn ở Mỹ rất an toàn, đơn giản và không có gì ràng buộc cả.

Hầu hết nhà cửa ở Mỹ khi rao bán đều được công ty môi giới đăng trên mạng và được link hầu hết trên những trang web địa ốc. Quý vị có thể vào thẳng trang web của báo điện tử thành phố nơi quý vị muốn mua. Hoặc vào yahoo real estate và chọn thành phố quý vị thích. Một vài chi tiết đến căn nhà và liên lạc đến người môi giới sẽ có trên đó. Nếu quý vị không biết tiếng Anh thì có thể gọi cho bất cứ người môi giới Việt Nam nào đó, họ sẽ giúp quý vị.

Một vài người Việt Nam đã có những kinh nghiệm không tốt về cò môi giới địa ốc ở Việt Nam nên khi nghe đến môi giới ở Mỹ thì họ rất sợ. Nhưng 99% giao dịch bất động sản ở Mỹ là qua môi giới và môi giới ở Mỹ rất khác với môi giới ở Việt Nam. Vì môi giới ở đây họ làm việc khi đã thi đậu lấy bằng của tiểu bang và phải tuân theo những luật lệ rất nghiêm khắc để bảo vệ an toàn cho cả người mua và người bán, nên người môi giới ở Mỹ không thể gạ gẫm hay ăn chặn tiền trên dưới gì của quý vị được cả.

Một vài người môi giới vì vô ý có thể thyết phục quý vị mua căn nhà đó với những lợi điểm tốt hơn thực tế. Trong những trường hợp như vậy nếu khi chưa đóng hồ sơ, quý vị cảm thấy không thích mua nữa thì báo cho Escrow để trả lại, quý vị sẽ không mất gì cả. Nếu những giao dịch lớn và thương vụ đã chuyển tên qua cho quý vị, quý vị có thể báo với luật sư và nếu đúng sự thật thì công ty môi giới sẽ chịu trách nhiệm bồi thường cho quý vị về việc nhân viên của họ đã làm sai.

Khi mua và bán bất động sản ở Mỹ quý vị cũng không cần phải lo lắng về vấn đề giấy tờ giả, sở hữu không hợp lệ hay nhà đang bị nợ người khác. Giấy tờ sở hữu ở đây không phải là sổ đỏ như Việt Nam. Giấy sở hữu chỉ là 1-2 tờ giấy màu trắng in chữ đen cỡ A-4 (gọi là Grand Deed), khi mua xong quận sẽ gửi về cho quý vị. Quý vị có thể giữ hoặc lỡ đánh mất cũng được không sao cả. Vì tờ giấy đó chỉ cần trong một vài trường hợp rất hiếm chẳng hạn như sở di trú cần bản sao hoặc công ty nhỏ nào đó cần bản sao để chứng minh tài sản của quý vị. Trong trường hợp quý vị cần nhưng không còn giữ thì có thể đến quận đóng một lệ phí khoảng vài USD thì nhân viên quận sẽ đưa ngay cho quý vị.

Khi giao dịch hoặc vay ngân hàng ở đây họ không cần đến giấy tờ sở hữu nhưng chỉ cần bằng lái xe và số an sinh của quý vị là đủ. Nếu quý vị là người đang ở Việt Nam thì chỉ cần giấy chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu. Vì để tránh tình trạng giả mạo giấy tờ và những khoản nợ mà người mua không biết, công ty Escrow (chịu trách nhiệm an toàn cho thủ tục pháp lý và an toàn tài khoản khi giao dịch) sẽ chịu trách nhiệm kiểm tra thẳng đến quận qua hệ thống máy vi tính. Nếu có gì trục trặc hoặc người bán đang nợ ai trên căn nhà thì họ sẽ không bao giờ chuyển tên qua cho người mua khi chưa giải quyết xong, và người mua có quyền trả lại bất cứ lúc nào nếu đã quá ngày ấn định theo mua bán trong hợp đồng. Vì vậy tờ giấy sở hữu nhà không cần đến trong giao dịch mua bán và vay ngân hàng ở Mỹ.

Vấn đề quý vị quan tâm là có nên đầu tư nhà ở Mỹ không thì tôi nghĩ cũng tùy theo trường hợp của mỗi người. Thị trường bất động sản ở Việt Nam ngoài những vấn để thủ tục pháp lý và luật bất động sản chưa ổn định, thì vẫn là một thị trường rất tiềm năng. Giá cao ở TP HCM và Hà Nội vẫn chưa là quá cao so với một dân số đông đảo trên diện tích nhỏ bé và một đất nước chưa phát triển như Việt Nam. Mỗi bước phát triển của Việt Nam là tạo thêm nhu cầu đất cho nhà ở, khách sạn, công ty, công nghiệp, khu giải trí và rất nhiều nhu cầu khác. Và địa lý Việt Nam nói chung rất đẹp và có chiến lược để phát triển. Nhất là thành phố Đà Nẵng, giao điểm đẹp hài hòa giữa sông, núi và biển. Hải cảng, sân bay và thành phố này nằm ở điểm chiến lược cho giao thông quốc tế, lại nằm giữa tâm điểm của nước Việt Nam, dân số chưa quá đông cũng không quá ít (khoảng gần 1 triệu người).

Với những yếu tố quan trọng trên nhưng lại chưa phát triển thường là nơi tiềm năng nhất cho những nhà đầu tư lớn cũng như nhỏ, nhắm đến cho những đầu tư lâu dài. Tôi không biết có nơi nào trên thế giới có địa lý đẹp, nhưng giá an toàn và tiềm năng để đầu tư như thành phố Đà Nẵng trong vòng 20 năm này hay không?

Nhưng cơ hội đầu tư ở Mỹ cho một số người ở Việt Nam vẫn rất hợp lý và rất tốt. Thị trường bất động sản ở Mỹ tuy không phải là thời điểm tốt nhất cho nhiều giới đầu tư, nhưng giá ở đây thì sau khủng hoảng đã quá thấp cho những người đầu tư lâu dài và nhàn nhã. Hơn nữa trong đầu tư chúng ta không nên tập trung ở một chỗ hay một loại đầu tư nào đó. Nếu người ở Việt Nam đã có 2-3 bất động sản trở lên và nhắm đầu tư cho con cái sau này có nguồn tiền du học, hoặc vấn đề làm ăn rủi ro ở Việt Nam, thì nay chia bớt đầu tư ở Mỹ là rất hợp lý và đó là một chiến lược đầu tư tốt.

Ngoài vấn đề đó, đầu tư ở Mỹ có những lợi điểm khác, mua bán an toàn, đơn giản và dễ dàng trong thủ tục pháp lý. Lợi tức cho mướn cao hơn, nếu quý vị ở Việt Nam khi mua nhà ở đây thì có thể giao cho một công ty hay cá nhân nào đó cho mướn và quản lý. Sau khi trừ mọi chi phí thì tiền cho mướn họ sẽ chuyển thẳng vào ngân hàng cho quý vị. Nếu quý vị mua nhà không vay ngân hàng, mua xong có thể bán lại liền lời 10% hoặc cao hơn là vấn đề không khó và không cần phải đợi thị trường lên giá.

Ngoài ra còn có một lợi điểm nữa cho quý vị có ý muốn định cư ở Mỹ. Đó là khi quý vị đã mua được nhiều nhà cho mướn ở Mỹ, quý vị có lý do để xin định cư sang Mỹ nhằm trực tiếp quản lý khoản đầu tư của quý vị cho hiệu quả hơn, thì sở di trú sẽ chấp nhận dễ dàng hơn. Trong trường hợp sở di trú xét thấy điều kiện chưa đủ để định cư thì cũng sẽ xét và cấp visa dài hạn cho quý vị.

Một vài chi tiết ngắn hy vọng người Việt Nam ở trong và ngoài nước có được quyết định dễ dàng trong việc chọn lựa nơi nào đầu tư cho thích hợp và hiệu quả. Nếu có gì chưa được đầy đủ hoặc thiếu chính xác xin bạn đọc bổ sung để giúp người Việt Nam mình đầu tư thành công hơn.

Michael Nguyen – vnexpress

Một phân tích mới đây cho thấy, tỷ lệ chủ sở hữu nhà ở Mỹ dự kiến sẽ tăng trở lại vào năm 2017 và giá thuê nhà sẽ ổn định hơn.

Thị trường bất động sản (BĐS) Mỹ tiếp tục ấm lên sau khi doanh số từ các giao dịch nhà ở trong tháng 10 vừa qua đạt mức tăng cao nhất trong một thập kỷ gần đây.

Tốc độ tăng trưởng giá bất động sản ở Mỹ có sự thay đổi theo khu vực, trong khi phía Tây giá tăng chậm lại thì ở khu vực phía Nam thị trường trở nên năng động hơn.

Được ban hành năm 1990, Định cư Mỹ EB-5 là chương trình cấp thường trú nhân cho các doanh nhân nước ngoài mong muốn được làm việc và định cư trên đất Mỹ. Đây là chương trình không còn mới lạ so với người dân Việt, bởi chỉ trong năm 2015, Việt Nam đã vươn lên đứng thứ 2 trên thế giới về số lượng Visa được chấp nhận. Và trong năm 2016 này, với đề xuất điều chỉnh linh hoạt trong chính sách đã mở ra triển vọng mới cho các nhà đầu tư tại Việt Nam nói riêng và trên toàn thế giới nói chung.

1. Nâng tổng số thị thực (visa)
Trong dự luật mới nhất vừa chạm sàn Thượng viện, Thượng nghị sĩ Rand Paul đã đưa ra một đề xuất mang tính cởi mở và ưu tiên nhất cho chương trình Trung tâm vùng EB-5 vào ngày 01/10/2015 vừa qua.
Theo đó, dự luật sẽ nâng tổng số thị thực được cấp cho chương trình EB-5. Vì theo ước tính, số lượng hồ sơ EB-5 tồn đọng đang ở mức 13.000 đến 15.000, và con số này vẫn không ngừng tăng lên. Các nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu định cư tại Mỹ đang phải xếp hàng dài, trong khi đó, việc giới hạn số lượng thị thực lại là yếu tố cản trở cơ hội việc làm cho công dân.
Do đó, việc nâng tổng số thị thực sẽ đem đến nhiều cơ hội hơn nữa cho người đầu tư nước ngoài, đồng thời cũng tạo điều kiện để thời gian xử lý hồ sơ diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ hơn.

2. Gia hạn chương trình EB-5
Theo thống kê tài chính gần đây nhất, chương trình EB-5 đã tạo ra hơn 41.000 việc làm và đóng góp cho nền kinh tế Mỹ hơn 9 tỷ đô GDP. Những khoản đầu tư EB-5 đã tài trợ cho những dự án tạo việc làm trong tất cả 50 bang và trên rộng rãi nhiều ngành bao gồm sức khỏe, giáo dục, sản xuất, năng lượng, nông nghiệp, bán lẻ, khách sạn, vận tải, cơ sở hạ tầng và ngành bất động sản.
Nhận thấy những tác động tích cực vào nền kinh tế Mỹ, Quốc hội Mỹ đã tuyên bố gia hạn, giữ nguyên các điều luật hiện hành của chương trình EB-5 cho đến ngày 30/9/2016. Từ đó sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tại nước ngoài nếu muốn tiếp tục tham gia chương trình EB-5.

3. Loại bỏ quy định về người phụ thuộc
Trong dự luật mới nhất, vợ/chồng và con cái nhà đầu tư sẽ không tính vào tổng số lượng thị thực được phân bổ cho chương trình EB-5. Điều này sẽ mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư có nhu cầu định cư tại Mỹ.

4. Giữ mức đầu tư $500,000 cho vùng TEA
TEA là khu vực khuyến khích đầu tư (TEA) được chỉ định bởi Chính phủ, thường là vùng nông thôn hoặc ở khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao. Số tiền đầu tư của dự án EB-5 thấp hơn nhiều các nước khác. Cho đến ngày 30/09/2016, mỗi nhà đầu tư chỉ phải đầu tư vào dự án tối thiểu là 500.000 USD và được hoàn trả sau 5 năm.

5. Nâng cao chất lượng của dự án
Chương trình định cư Mỹ EB-5 dù đã triển khai từ năm 1990 nhưng sức nóng vẫn không hề giảm nhiệt. Tuy nhiên, so với trước đây, yêu cầu của nhà đầu tư ngày càng chặt chẽ và tăng cao. Các nhà đầu tư rất cẩn trọng trong việc lựa chọn dự án theo các tiêu chí: tính hợp pháp, tiềm lực của chủ đầu tư dự án, khoản lợi nhuận, thặng dư dự kiến, tỷ lệ hồ sơ thành công,… Điều đó, đã kéo theo sự tăng cao về chất lượng dự án. Các chủ dự án, nhà phát triển sẽ cẩn trọng hơn trong việc phân tích tài chính, tính pháp lý và khả năng tạo việc làm cho các dự án EB – 5. Các nhà phát triển dự án cũng tăng cường hỗ trợ đào tạo và phát triển dự án cho các công ty ủy quyền/nhà môi giới nhằm cung cấp nhiều tài liệu chất lượng hơn cho công tác tiếp thị và tiếp cận nhà đầu tư. Nhờ vậy, các nhà đầu tư sẽ được tiếp nhận các tài liệu, thông tin chuẩn xác, chi tiết, đồng thời, cũng củng cố niềm tin phần nào khi quyết định đầu tư vào các dự án EB-5.
Như vậy, các đề xuất điều chỉnh chính sách, luật lệ của chương trình đầu tư định cư Mỹ EB-5 đã đem lại cơ hội mới cho các nhà đầu tư trên toàn thế giới. Đây là cánh cửa rộng lớn cho người Việt và gia đình được sinh sống, học tập, phát triển sự nghiệp tầm quốc tế.

ImmiCa

Mua nhà là việc quan trọng đối với nhiều người Việt khi bắt đầu nhập cư sang Mỹ. Hiện nay, Chính phủ Hoa Kỳ đang có nhiều chính sách “kích cầu”, khuyến khích người mua nhà nên thị trường bất động sản Mỹ đang chuyển động vô cùng sôi nổi. Đây là tín hiệu đáng mừng và tạo nhiều điều kiện thuận lợi để người Việt, đặc biệt là các nhà đầu tư EB-5 có thể chọn mua một căn nhà ưng ý nhất.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ chia sẻ những thông tin cơ bản về quy trình mua nhà ở Mỹ, để các nhà đầu tư có cái nhìn toàn cảnh và chuẩn bị cho mình thật kỹ càng khi quyết định “tậu” một căn nhà xinh xắn.

Xác định địa điểm mua nhà

Nhiều nhà đầu tư đã email băn khoăn rằng: Muốn mua nhà ở Mỹ nhưng không biết phải mua ở đâu? Và phần lớn câu trả lời của chúng tôi chỉ mang tính chất tư vấn để các nhà đầu tư lựa chọn. Vì không ai có thể quyết định thay các nhà đầu tư được.

Theo Công ty Bất động sản uy tín Mỹ Related, lãnh thổ của nước Mỹ vô cùng rộng lớn với 50 tiểu bang, 20.000 thành phố. Cho nên mua nhà ở đâu sẽ phụ thuộc vào khả năng tài chính và mục đích ở của bạn. Ví dụ, nếu tài chính “rủng rỉnh” và muốn ở một nơi lý tưởng để sống cuộc sống an nhàn thì những thành phố có khí hậu ôn hòa, nhiều cảnh đẹp và hiện đại sẽ phù hợp với nhu cầu như Hawaii, San Diego, San Francisco, Los Angeles (Huntington Beach, Long Beach), San Francisco, Santa Cruz, Monterey của CA, Miama của Florida…

Còn nếu mục đích chính muốn tốt cho việc học hành của con cái thì những trung tâm giáo dục uy tín ở Mỹ có thể kể đến như: California (Sacramento, Santa Ana, Santa Clara), Washington State (Seattle), Oregon (Portland), Texas (Dallas, Houston), Virginia, Massachusetts, Pennsylvania… Riêng với các nhà đầu tư chủ yếu hướng đến thuận tiện cho việc kinh doanh phát triển thì có khá nhiều thành phố có tiềm năng về kinh tế và đông đảo cộng đồng người Việt. Đáng chú ý là Califonia và New York, hai thành phố năng động và nhiều cơ hội bậc nhất nước Mỹ.

Thiết lập ngân sách

Tiếp theo, cần phải xác định khả năng đủ để mua căn nhà. Chúng tôi có thể giúp bạn có một con số chính xác hơn và yêu cầu được chấp thuận trước bởi ngân hàng cho vay, chủ yếu ngân hàng sẽ nhìn vào thu nhập, nợ và tín dụng của để xác định các loại cho vay.

Có một nguyên tắc nhỏ cần lưu ý là tất cả các khoản thanh toán nhà hàng tháng không được vượt quá 36% tổng thu nhập hàng tháng của bạn.

Xem xét dòng tiền mặt

Bạn sẽ cần có một khoản tiền mặt trước cho các chi phí thanh toán và ký kết hợp đồng. Ngân hàng sẽ yêu cầu ít nhất 20% của giá nhà như là một khoản thanh toán trước. Nếu có thẻ thường trú lâu dài, có thể sẽ được ngân hàng chấp nhận cho vay với khoản lớn hơn. Nếu đủ điều kiện, có thể chỉ phải trả ít nhất là 3% giá trị nhà. Tuy nhiên, một cảnh báo là với một khoản thanh toán xuống dưới 20%, có thể bạn sẽ phải trả thêm một khoản cho bảo hiểm thế chấp tư nhân, một mạng lưới an toàn bảo vệ các ngân hàng trong trường hợp bạn không thực hiện thanh toán.

Một khi bạn đã xem xét các khoản thanh toán, chắc chắn rằng bạn đã biết có đủ để trang trải các khoản phí và chi phí khi ký hợp đồng. Đây có thể bao gồm lệ phí thẩm định, lệ phí vay, chi phí luật sư, phí kiểm tra, và các chi phí của một tìm kiếm danh hiệu.

Tìm một đại lý, nhà môi giới bất động sản uy tín

Hầu hết những giao dịch mua bán nhà ở Mỹ đều thông qua một đại lý, chính xác là tỷ lệ 99%. Do đó, bạn cần “đại lý mua độc quyền” với đối tác là công ty Bất động sản Related sẽ giúp bạn có được các thủ tục mua nhà nhanh chóng, thuận tiện nhất.

Lựa chọn và xem xét kỹ ngôi nhà của mình

Bạn có thể tìm tìm thấy những dấu hiệu của ngôi nhà của mình lựa chọn có mang sức sống kinh tế không ví dụ có các gia đình trẻ hay các cặp vợ chồng lớn tuổi, họ thất nghiệp hay thu nhập tốt. Nên đặc biệt chú ý đến các địa điểm có trường tốt, ngay cả khi bạn không có trẻ em độ tuổi đi học. Bạn sẽ thấy rằng một hệ thống trường học mạnh là một lợi thế lớn trong việc giúp nhà của bạn giữ lại hoặc giá trị đạt được. Nếu bạn có sự linh hoạt, xem xét sớm sẽ có cơ hội mua nhà trong mùa off, có ít cạnh tranh và người bán có thể sẵn sàng để thương lượng.

Thỏa thuận kỹ càng

Một khi bạn tìm thấy ngôi nhà mà bạn muốn, hãy nhanh chóng thỏa thuận và làm việc cụ thể với đại lý của mình để có được một giá tốt. Một khi hai bên đã thỏa thuận chấp nhận giá công bằng, đại lý của người bán sẽ có một đề nghị để nhận và ký hợp đồng.

Khi nhận hợp đồng

Bạn phải xem xét kỹ hợp đồng và chắc chắn: ngôi nhà không có khiếm khuyết đáng kể, đảm bảo quyền lợi của mình và hình thức thanh toán. Bạn cũng cần phải thực hiện một khoản tiền gửi có thiện ý – thường là 1% đến 10% của giá mua – cần được gửi vào một tài khoản ký quỹ. Người bán sẽ nhận được số tiền này sau khi thỏa thuận này đã hoàn tất. Nếu thương vụ này thất bại, bạn sẽ nhận được tiền lại của mình.

Bảo đảm tiền vay

Bảo đảm khoản vay và quyết định với lãi suất cố định hoặc lãi suất thế chấp có thể điều chỉnh tùy thời điểm. Hầu hết những người cho vay yêu cầu bạn phải có bảo hiểm nhà ở vị trí trước khi họ sẽ chấp vay tiền của bạn.

Thuê người thẩm định riêng

Ngoài việc thẩm định cho người cho vay thế chấp sẽ làm cho ngôi nhà của bạn, bạn nên thuê người thẩm định nhà riêng của bạn. Việc kiểm tra chi phí khoảng $ 300, và lên đến $ 1,000 cho một công việc lớn và phải mất hai giờ hoặc nhiều hơn.

Yêu cầu phải có mặt trong việc kiểm tra, bởi vì bạn sẽ học được rất nhiều về ngôi nhà của bạn, bao gồm cả tình trạng tổng thể, vật liệu xây dựng, hệ thống dây điện, và sưởi ấm. Nếu các thanh tra viên lần lượt lên vấn đề lớn, giống như một mái nhà mà cần phải được thay thế, sau đó yêu cầu luật sư hoặc đại lý của bạn để thảo luận về nó với người bán. Bạn có thể sẽ muốn người bán để sửa chữa các vấn đề trước khi bạn di chuyển đến hoặc khấu trừ chi phí của việc sửa chữa từ mức giá cuối cùng. Nếu người bán sẽ không đồng ý để khắc phục hoặc là bạn có thể quyết định các thỏa thuận, trong đó bạn có thể làm mà không bị phạt nếu bạn có bất ngờ ghi vào hợp đồng.

Kết thúc mọi thỏa thuận, hợp đồng

 Khoảng hai ngày trước khi kết thúc thực tế, bạn sẽ nhận được một Tuyên Bố Giải Quyết HUD chính thức ngân hàng cho vay của bạn và liệt kê tất cả những chi phí bạn có thể trả lúc kết thúc. Do đó, hãy xem xét nó một cách cẩn thận.

Thị trường văn phòng cho thuê tại Manhattan (New York, Mỹ) vốn đã luôn nhộn nhịp, lại càng trở nên “nóng” hơn khi có thêm hàng triệu mét vuông văn phòng đang được xây dựng thêm tại đây.